2026년 세제개편안 핵심내용과 양도소득세 장기보유특별공제
앞으로 어떻게 달라질까?
정부가 8.3(월) 세제발전심의위원회를 개최하여 ｢2026년 세제개편안｣을 확정･발표하였습니다. 그 중 주택 등 장기보유특별공제 제도의 개편안을 살펴보겠습니다.
지금까지는 주택을 오랫동안 보유하는 것만으로도 일정한 양도소득세 공제 혜택을 받을 수 있었지만, 이번 개정안에서는 실제 주택에 거주한 기간을 더욱 중요하게 반영하는 방향으로 제도 변경을 추진하고 있습니다.
특히 1세대 1주택자뿐 아니라 다주택자의 공제방식도 달라질 예정이며, 고가주택에 대한 공제한도까지 새롭게 도입하는 내용이 포함되어 있습니다.
1. 장기보유특별공제 제도, 장기거주와 장기보유로 구분
2026년 세제개편안에서는 기존 장기보유특별공제를 두 가지 제도로 나누는 방안을 제시했습니다.
현재는 주택을 포함한 건물, 토지, 조합원입주권 등에 대해 장기보유특별공제를 적용하고 있는데, 개정안에서는 부동산의 종류에 따라 장기거주 소득공제와 장기보유 소득공제로 구분합니다.
개정안에 따른 적용시기는 2028년 1월 1일 이후 양도하는 부동산부터입니다.
2. 1세대 1주택자 장기보유특별공제, 무엇이 달라질까?
이번 세제개편안에서 가장 큰 변화 중 하나는 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 방식입니다.
현행 제도에서는 기본적으로 주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우, 보유기간과 거주기간에 따라 각각 공제율을 적용합니다.
세제개편안에서는 이러한 공제방식을 거주공제로 개편 및 공제율 단계적 조정으로 변경합니다.
2028년 1월 1일부터 12월 31일까지 주택을 양도하는 경우에는 거주기간에 대한 공제율이 기존 연 4%에서 연 6%로 높아집니다. 이에 따라 거주기간에 따른 최대 공제율도 40%에서 60%로 확대됩니다.
2029년 이후 거주공제율은 1년마다 8%씩 적용하며, 최대 80%까지 공제받을 수 있도록 제시되어 있습니다.
반대로 보유기간에 대한 공제율은 기존 연 4%에서 연 2%로 낮아지고, 최대 공제율도 40%에서 20%로 축소됩니다.
이후 2029년 1월 1일부터는 보유기간에 따른 공제를 없애고 거주기간에 따른 공제만 적용하는 방식으로 개편할 예정입니다.
3. 다주택자 장기보유특별공제도 거주 중심으로 개편
다주택자에 대한 장기보유특별공제 역시 개편되는데, 기본요건인 3년 이상 보유를 충족한 주택에 대해 보유기간 1년마다 2%씩, 최대 30%까지 장기보유특별공제를 적용하고 있습니다.
이번 세제개편안에서는 다주택자에 대해서도 실제 거주기간을 중심으로 공제제도를 변경하도록 했습니다.
우선 2028년에는 거주기간에 따른 공제와 보유기간에 따른 공제를 비교하여 더 높은 공제율을 적용합니다.
그러나 2029년 1월 1일 이후부터는 보유기간에 따른 공제가 없어지고 거주기간에 따른 공제만 적용됩니다.
결과적으로 주택을 오랫동안 보유했더라도 실제 거주하지 않았다면 장기보유에 따른 공제 혜택을 받기 어려워질 수 있습니다.
4. 주택 장기거주 소득공제에 새로운 공제한도 신설
현행 양도차익에 해당 공제율을 곱하여 공제금액을 계산하는 방식에서, 주택 장기거주 소득공제에 대한 공제한도가 신설되었다.
새롭게 도입되는 공제한도는 개인별 연간 한도와 양도 물건별 한도로 구분되며, 두 가지 한도를 각각 적용하도록 했습니다.
2028년에는 공제한도를 각각 20억 원으로 설정하고, 2029년 이후에는 개인별 연간 공제한도와 양도 물건별 공제한도가 각각 10억 원으로 축소됩니다.
따라서 공제율에 따라 계산한 금액이 크더라도 해당 공제한도를 초과하는 금액까지 모두 공제받을 수 있는 것은 아닙니다.
또한 공동으로 소유한 주택을 양도하거나, 동일한 부동산을 시점을 달리하여 분할 양도하는 경우에는 지분 비율 또는 분할양도 비율에 따라 공제한도를 나누어 적용하도록 했습니다.
정부가 이러한 공제한도를 신설하려는 이유는 공제수준을 합리적으로 조정하고 과세형평성을 높이기 위한 것입니다.
해당 개정안 역시 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하는 것으로 제시되어 있습니다.
[출처 : 재정경제부]